Mieterstrom

Mieterstrom hat sich als Bezeichnung für die Stromversorgung vor allem aus Photovoltaikanlagen in Mietshäuser eingebürgert. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten, die durch Rahmenbedingungen begünstigt oder mitunter auch erschwert werden. Mieterstrom-Modelle basieren stets auf dem Zusammenspiel zwischen Vermieter und Mieter. In den meisten Fällen ist auch ein Stromanbieter involviert. Der Vermieter oder ein externer Betreiber produziert Strom aus erneuerbaren Quellen lokal am Haus und verkauft ihn direkt oder über einen Stromanbieter an die Mieter. Der lokale Verkauf des Mieterstroms ist eine Win-Win-Situation für beide Seiten: Die Anlagen des Vermieters werden profitabler, während die Stromkosten für die Mieter sinken. Daher kommen sowohl Sozialwohnungen als auch Luxusimmobilien für Mieterstromprojekte in Frage.

Dabei kann es verschiedene Optionen, wie Mieterinnen und Mieter vom vor Ort erzeugten Solarstrom profitieren können. Nur eine davon ist das über das EEG geförderte Mieterstrommodell, bei dem es einen gesetzlichen Zuschuss pro Kilowattstunde vorsieht. Ein weiteres Modell, das mit dem sogenannten Solarpaket im Jahr 2024 vom Gesetzgeber ermöglicht wurde, ist die sogenannte Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Daneben gibt es aber durchaus weitere interessante Optionen, die zwar nicht ausdrücklich im EEG erwähnt sind, aber bereits vielfach in Mietshäusern und von Wohnungseigentümergemeinschaften erfolgreich praktiziert werden. In diesem Artikel geht es im wesentlichen um das bezuschusste EEG-Mieterstrommodell.

Was ist der Mieterstromzuschlag?

Mieterstrom-Modelle helfen Immobilienbesitzern nicht zuletzt, die Anforderungen an den jährlichen Primärenergiebedarf ihres Gebäudes zu erfüllen, um KfW-Förderungen zum Beispiel für den Effizienzhaus-Standard EFH 40 oder EFH 40 Plus zu erhalten. Für die EFH-40-Plus-Förderung ist Mieterstrom in Mehrfamilienhäusern sogar quasi Voraussetzung. Auch mit dem 2020 verabschiedeten Gebäudeenergiegesetz wirkt sich direkt am Haus produzierter Photovoltaikstrom zum Vor-Ort-Verbrauch wie ein Bonus auf die Primärenergiebilanz des Gebäudes aus.

Außerdem können Anbieter von Mieterstrom einen Zuschlag erhalten, der im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geregelt ist. Dieser Mieterstrom-Zuschlag berechnete sich ursprünglich (bis 31.12.2020) aus der EEG-Vergütung, die bei einer Einspeisung ohne Zwischenspeicherung besteht, abzüglich 8,5 Cent pro Kilowattstunde.

EEG-Mieterstrom-Modell im Wandel

Im Zuge der EEG-2021-Novelle hat sich dieser Berechnungsmodus geändert und er wurde mit dem Beschluss über das EEG 2023 Anfang Juli 2022 nochmals angepasst. Das EEG sieht nun feste Mieterstromzuschläge vor, die sich proportional zur Vergütung von eingespeistem Strom aus Photovoltaikanlagen nach dem sogenannten atmenden Deckel anpassen. Das Gesetz sieht aktuell seit vom 1. August 2024 bis zum 31. Januar 2025 folgende Staffel für den Mieterstromzuschlag vor: ≤ 10 kW: 2,62 ct/kWh, ≤ 40 kW: 2,43 ct/kWh, ≤ 1 MW: 1,64 ct/kWh. Mit dem EEG 2023. Die Bundesnetzagentur bestimmt die Höhe des Mieterstromzuschlags und veröffentlicht sie für neue PV-Anlagen jeweils auf ihrer Internetseite. Der Mieterstromzuschlag wird seit dem EEG 2023 für Anlagen bis 1 Megawattpeak gewährt statt zuvor nur bis 750 kWp.

Somit hat der Gesetzgeber die Obergrenze für EEG-geförderte Mieterstromprojekte im EEG 2021 von 100 auf 750 Kilowatt und dann weiter auf 1 Megawatt angehoben. Mit dem EEG 2023 wurde auch die Obergrenze pro Gebäude aufgehoben. Sie ist mithin für alle Mieterstromanlagen entfallen, die seit dem 1.1.2023 ans Netz gegangen sind. Schrittweise erweitert hat der Gesetzgeber auch die Anwendungsmöglichkeiten für EEG-geförderten Mieterstrom. Konnte das EEG-Mieterstrommodell bei seiner Einführung zunächst nur auf einzelne Gebäude angewendet werden, so ist es seit dem EEG 2021 auch möglich, dass Mieterstrom innerhalb eines Wohnquartiers verkauft werden kann. Seit den Änderungen des sogenannten Solarpakets 1 ist die Anwendung auch nicht mehr auf Wohngebäude beschränkt. Vielmehr wird Mieterstrom in Zukunft auch auf gewerblichen Gebäuden und Nebenanlagen wie Garagen gefördert. Klar ist dabei, dass der Verknüpfungspunkt zum öffentlichen Netz nach dem Willen des Gesetzgebers die äußerste Grenze eines Mieterstrommodells bilden soll.

Mieterstrom: Änderungen im EEG 2023

Seit dem EEG 2023 sind bereits die Obergrenzen für Mieterstromprojekte entfallen. Der Mieterstromzuschlag kann somit bis zu einer Anlagenleistung von 1 MW gezahlt werden. Dabei spielt es keine Rolle mehr, ob die Module auf einem Gebäude oder verteilt auf mehrere Dächer angeordnet sind. Zugleich entfielen mit dem Energiefinanzierungsgesetz (EnFG) die EEG-Umlage und sonstige Umlagen für alle Stromlieferungen innerhalb von Gebäude- und Arealnetzen, die in der Sprache der Energieversorger „Kundenanlagen“ genannt werden.

Die Höhe des Mieterstromzuschlags wird seit dem EEG 2023 nicht mehr direkt im EEG geregelt, sondern die Bundesnetzagentur legt diese Werte nun fest und veröffentlich sie auf ihrer Internetseite.

Volleinspeisung oder Mieterstrom?

Ein wichtiger Punkt ist gerade für Photovoltaik-Mieterstrom auch die grundsätzlich geänderte Systematik der EEG-Vergütungen und Marktprämien. Für Anlagen auf Gebäuden, die ihren Strom vollständig ins Netz einspeisen gibt es schon seit August 2022 einen deutlich höheren Einspeisetarif als für Anlagen, die nur überschüssigen Strom einspeisen, der nicht im Gebäude oder im Arealnetz verbraucht werden kann. Der Gesetzgeber will damit erreichen, dass Hausbesitzer:innen ihre Dächer möglich auf der ganzen verfügbaren Fläche mit Photovoltaik belegen. Für Vermieter und Anlagenbetreiber verändert sich damit aber die Abwägung, ob sie tatsächlich den höheren Aufwand auf sich nehmen, ein Mieterstrom anzubieten und bei ihren Mieter:innen zu bewerben. Eine Volleinspeisung ist mit der Gesetzesänderung deutlich attraktiver geworden als zuvor. Allerdings können Anlagenbetreiber per Mitteilung an den örtlich zuständigen Netzbetreiber theoretisch jährlich zwischen Voll- und Überschusseinspeisung wechseln. Diese Option kann für die Investition auf einem Mietshausdach durchaus eine finanzielle Absicherung bedeuten.

Bei Mieterstrommodellen mit BHKW-Anteil erhält der Anlagenbetreiber eines BHKW zwar keinen Mieterstromzuschlag im Sinne des EEG. Gemäß Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz steht ihm jedoch für vor Ort erzeugte und im Gebäude verbrauchte Kilowattstunden ein Zuschlag zu.

Laut einer Potenzial-Analyse des Photovoltaik-Branchenverbandes BSW Solar könnten allein in den zehn größten Städten Deutschlands 1,2 Millionen Mieter von Mieterstrom-Photovoltaikanlagen profitieren.

Win-Win-Situation

Experten gehen davon aus, dass ein Mieterstromtarif um 10 bis 20 Prozent niedriger liegt als der Grundversorgertarif des örtlichen Stromversorgers. Für Anlagen, die mit einem EEG-Mieterstromzuschlag gefördert werden, legt § 42 a des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) sogar fest, dass Mieterstrom nur 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs kosten darf. Für die neue Form der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung, deren Bedingungen § 42 b des EnWG regelt, ist diese Grenze irrelevant.

Vermieter konnten nach bisheriger Rechtslage in den vergangenen Jahren gut 15 Prozent mehr Erlöse mit einer Photovoltaikanlagen einfahren, wenn Sie den Strom direkt an ihre Mieter verkaufen und nicht den gesamten Strom in das Netz einspeisen. Angesichts der volatilen Strompreise und der Einkaufssituation für Reststrommengen, die vom Mieterstromanbieter als Ergänzung zur Eigenerzeugung am Gebäude beschafft werden müssen, sind solche pauschalen Kalkulationen allerdings mit äußerster Vorsicht zu genießen.

Ein weiterer Vorteil für den Vermieter ist, dass Mieterstrom die Nebenkosten für seine Mieter senkt und somit die Attraktivität bzw. den Marktwert seiner Immobilie steigert.

Wie gut ein Mietobjekt für ein Mieterstrom-Modell geeignet ist, hängt vom Verbrauchsprofil der Mieter und der Lage des Gebäudes ab. Das ist im Einzelfall zu prüfen.

Mieterstrom-Modelle

Der Vermieter kann allein im Bereich des EEG-geförderten Mieterstroms zwischen zwei grundlegenden Mieterstrom-Modellen wählen: Entweder sucht er sich einen Mieterstrom-Contractor oder er betreibt beim so genannten Mieterstrom-Enabling die Photovoltaik-Anlage oder ein Blockheizkraftwerk (BHKW) selbst. Im Contracting-Modell übernimmt der Mieterstrom-Contractor den Betrieb und meist auch die Finanzierung der Solaranlage. Der Vermieter stellt im Prinzip nur den Platz für die Anlagentechnik zur Verfügung und erhält dafür eine Pacht. Er benötigt kein Know-How im Energiemarkt und vermeidet eine Gewerbesteuerpflicht.

Was die Gewerbesteuer betrifft, so hat der Gesetzgeber bereits im Jahr 2021 erstmals das Steuerrecht mit Blick auf die Photovoltaik geändert. Wohnungsunternehmen durften seitdem bis zu zehn Prozent ihrer Einkünfte aus Stromverkäufen erzielen, ohne ihre Gewerbesteuer-Privilegien dadurch zu verlieren. Mit dem Wachstumschancengesetz hat die Ampelkoalition nun diese Freigrenze weiter angehoben. Ab dem Erhebungszeitraum 2023 gilt, dass Wohnungsunternehmen bis zu 20 Prozent aller Einnahmen aus Mieterstrom beziehen können, ohne dass sie Gewerbesteuer zahlen müssen. Bei steuerbefreiten Wohnungsgenossenschaften liegt die Freigrenze sogar bei 30 Prozent.

Verbesserung beim Mieter- und Ladestrom

Bereits die Gesetzesänderung von 2021 bezog sich auch auf den Betrieb von Ladestationen für Elektroautos. Auch aus dem Fahrstrom-Verkauf an ihre Mieter durften Vermieter seitdem Einnahmen bis zur 10-Prozent-Grenze erzielen, ohne dass ihre Mieterträge der Gewerbesteuer unterliegen. Auch diese Grenze hat sich jetzt auf 20 beziehungsweise 30 Prozent erhöht.

Nict ganz unkompliziert ist freilich beim Mieterstrom-Enabeling aus. Hier sollte der Betreiber über Know-How im Energiemarkt verfügen. Denn Anbieter von Mieterstrom liefern Strom an Endverbraucher. Sie müssen nach dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) die Anforderungen der Marktrolle des Lieferanten erfüllen. Aber auch in diesem Modell muss der Vermieter nicht alle Rollen in der komplexen Struktur des Mieterstroms ausfüllen. Er kann Aufgaben an andere Player abgeben. Letztlich sind es immer drei Rollen, die bei einem Mieterstrom-Modell, geregelt sein müssen: Die Rolle des Investors, Die Rolle des Betreibers der Anlagentechnik und die Rolle des Energieversorgers. Bei größeren Mieterstrom-Modellen macht dies auch Sinn. Für viele private Vermieter und kleine Mietshäuser mit nur wenigen Wohneinheiten wären die Transaktionskosten freilich relativ zum Stromabsatz hoch. Professionelle Mieterstromanbieter aus der Energiewirtschaft bieten ihre Dienste daher zumeist nur für größere Mietwohnbestände an.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung als Alternative

Auch dies ist ein Grund, warum sich der Gesetzgeber mit dem Modell der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung um eine Alternative bemüht hat. Der wesentliche Unterschied zum EEG-Mieterstrommodell ist, dass der Betreiber der PV-Anlage ausschließlich Solarstrom liefert. Für den sonstigen Strombezug können die Mieter und Wohnungsnutzer die Verträge mit ihren bisherigen Stromlieferanten behalten. Der PV-Lieferant muss also keine umfangreichen Versorgerpflichten übernehmen.

Ob sich mit diesem neuen Modell tatsächlich eine wesentlich einfachere Alternative aufgetan hat, bleibt aber noch etwas abzuwarten. Denn obwohl das Gesetz seit dem 16. Mai 2024 gültig ist, fehlen noch technische Details. Ungeklärt ist vor allem die sogenannte Marktkommunikation zwischen Netzbetreibern und anderen Beteiligten. Dass die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung zeitnah zur Erfolg wird, darauf hoffen unter anderem die Verbände der Bürgerenergielobby. Sie haben sich stark für eine Vereinfachung beim Mieterstrom eingesetzt.

Komplexe Struktur

Mieterstrom-Modelle beginnen bei der Planung. Steht die Planung, muss man die Finanzierung bedenken. Dafür kann der Vermieter einen Investor suchen oder die Investition selbst stemmen. Für die Installation benötigt er einen erfahrenen Photovoltaik-Handwerksbetrieb. Auch für den Betrieb und die Wartung kann er auf einen Dienstleister zurückgreifen. Entscheidend sind dann die einzuhaltenden Energieversorgerpflichten, die Kundenbetreuung und die Reststromlieferung. Diese Bereiche des Mieterstroms setzen Spezialwissen über den Energiemarkt und die Schnittstellenkompetenz voraus. Dabei muss der Stromlieferant Themen wie das Bilanzkreismanagement und die Beschaffung beherrschen. Genauso muss er regulatorische und rechtliche Fragen beachten. Und er muss technische Fragen wie die Anlagensteuerung, die Anlagenauslegung, Messkonzepte und Messtechnik im Griff haben.

Für diese Aufgaben bietet sich deshalb die Einbindung eines Dienstleisters ein. Denn einige Dienstleister haben sich darauf spezialisiert, Mieterstrom-Modelle umzusetzen. Sie können die Rolle des Energieversorgers übernehmen, je nach Wunsch des Vermieters und Modell aber auch die anderen Rollen.

Von der Mieterstrom-Anlage zum Mieter

In der Regel arbeitet der Vermieter mit einem Stromversorger zusammen. Der kümmert sich um die Abnahme des lokal produzierten Stroms und um Versorgung der Mietparteien. So entfällt die Einstufung des Vermieters als Energieversorger. Das war früher vor allem wichtig, weil dieser sonst die volle EEG-Umlage bezahlen musste. Nach dem Entfall der EEG-Umlage mit dem Beschluss über das Energiefinanzierungsgesetz im Juli 2022 entfällt dieses Problem. Es verbleiben allerdings weitere Pflichten, die er gegenüber dem Netzbetreiber und Steuerbehörden hätte.

Die Mieter werden ausschließlich über das Haus- beziehungsweise Arealnetz mit Mieterstrom versorgt. Deshalb benötigen Mieterstrom-Modelle das öffentliche Stromnetz zur Weiterleitung des erzeugten Stroms an die Mieter nicht. Das hat zur Folge, dass die Netzentgelte für den lokal erzeugten und genutzten Strom in voller Höhe entfallen. Im Übrigen ist Mieterstrom von weiteren Strompreisbestandteilen befreit, die aus der Nutzung des öffentlichen Netzes resultieren. Dies betrifft die Konzessionsabgabe, den KWK-Aufschlag, die Umlage aus der Stromnetzentgeltverordnung, die Offshore-Haftungsumlage und die Umlage für abschaltbare Lasten. Zudem ist in der Regel eine Befreiung von der Stromsteuer möglich.

Der Preis für Mieterstrom ist daher günstiger als herkömmliche Stromtarife. Der Mieterstrom fungiert deswegen als Strompreisbremse. Denn die Mieterstrompreise werden auch in Zukunft niedriger sein als die Tarife für Strom aus dem Netz.

Wie wird Mieterstrom gemessen und abgerechnet?

Das Messkonzept eines Mieterstrom-Modells ist mit dem Netzbetreiber abzustimmen. Es muss beim zuschussgeförderten Mieterstrom sicherstellen, dass sich die selbst verbrauchten Strommengen nur auf die Mieter verteilen, die auch am Mieterstrom-Modell teilnehmen. Zwar nutzen physikalisch auch fremdbelieferte Mietern die vor Ort erzeugte Energie. Dieser Verbrauch wird bilanziell aber nur den teilnehmenden Mietern gutgeschrieben. Dafür eignet sich das Summenzählermodell. Bei diesem Modell enthält jede Erzeugungsanlage und auch jeder gegebenenfalls integrierte Photovoltaik-Speicher einen eigenen Zähler. Auch die Mieter haben weiterhin jeweils einen Stromzähler für ihren individuellen Verbrauch. Die Strommengen, die das Gebäude aus dem öffentlichen Netz bezieht, und die Einspeisung der Erzeugungsanlage in das öffentliche Netz erfasst der Summenzähler. Dieser misst in zwei Richtungen; man nennt ihn deshalb auch Zwei-Richtungs-Zähler.

Seit dem „Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende“ im Jahr 2023 trat hier eine wesentliche Vereinfachung in Kraft. Denn seitdem lassen sich die Energieverbräuche in einem Mieterstromobjekt auch über einen sogenannten „virtuellen“ Summenzähler ermitteln und abrechnen. Das senkt den Aufwand und die Kosten.

Ergänzung durch Strom aus dem öffentlichen Netz

Wenn der eigenproduzierte Mieterstrom nicht ausreicht, dann versorgt der Stromanbieter die Mieter mit Strom aus dem öffentlichen Stromnetz. Je nach Anbieter handelt es sich dabei um konventionellen Strom oder Ökostrom.

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Aktualisiert: 21. August 2024
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